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2015年昆明房地产市场年报介绍

发布日期:2019-10-29 17:21   来源:未知   阅读:

  王中王鉄算盘开奖结果,2015年昆明市 房地产市场报告 ——昆明世联行客户与策略资源部 昆明世联卓群房地产经纪有限公司 客户与策略资源部 2016年1月 年报阅读说明: ? 本报告一、二级市场的主要监控范围为昆明市主城区及呈贡区; ? 本报告数据来源:昆明市国土资源局、华房数据库、世联行平台 监控数据。 综述: 宏观市场分析 ? 2015年中国前三季度GDP增速为6.98%,第三季度最低达到6.80%,创下近5年新低。 ? 2015年11月,房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%,自2013年以来持续下滑,目 前已跌至2000年以来第二低点,仅次于金融危机后的2009年2月。 一级市场分析 ? 2015年昆明主城区及周边郊县共供应土地248宗(不含工业用地),总面积为 8837.04亩,同比下跌52.6%。 ? 2015年昆明主城区及周边郊县共成交土地131宗(不含工业用地),总面积为 6614.13亩,同比下跌44.13%。 ? 2015年昆明全市商品房新增批售总面积为1202.92万平米,同比下跌33.27%。 二级市场分析 ? 2015年昆明全市商品房成交面积为957.23万平米,同比下跌18.44%;成交均价8293 元/平米, 同比上涨1.41%;成交金额793.78亿元,同比下跌17.3%。 ? 2015年昆明商品住宅成交面积668.50万平米,同比下跌12.12%;成交均价7581元/平 米,同比上涨4.11%. 综述: 片区市场分析 ? 2015年,南市区供应、成交量分别为479.83万平米、381.19万平米,分别占昆明整 体供应、成交的40%、40%。东市区供应、成交量最低,分别为32.39万方、43.49 万方,各占昆明整体供应和成交的3%、5%。 ? 从成交均价看,均价过万的仍为中市区,为10237元/平米,东市区、南市区、西市 区和北市区均价分别为6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米, 呈贡均价较低,为5681元/平米。 2016年昆明 楼市展望 ? 去库存已是楼市主基调,因此控制新增供应会是发力点之一,另外今年规划审批进一 步减少,双重因素决定了2016年新增供应仍将下行的态势。 ? 总体来说,2016年全国政策将更为宽松,成交价格也会在当地利好建设规划下回升。 1 2015年宏观经济概况 2 3 4 5 2015年昆明政策新闻盘点 2015年昆明市一级市场分析 2015年昆明市二级市场分析 2016年房地产市场展望 2015年宏观经济概况 宏观经济: 国内生产总值 自2009年以来,我国国内生产总值逐年呈递增趋势;国内生产总值增长率则自2009年至2011年一直 维持在9以上,其中2010年为近年的高点,之后呈现递减态势, 2015年中国前三季度GDP增速为 6.98%,第三季度最低达到6.80%,创下近5年新低。 国内生产总值(季度) 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 昆明GDP累计同比 8.30 6.80 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2009-09 2010-03 2008-03 2008-09 2009-03 2010-09 2011-03 2011-09 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 GDP当季同比(%) 数据来源:WIND数据 2008-03 2008-08 2009-01 2009-06 2009-11 2010-04 2010-09 2011-02 2011-07 2011-12 2012-05 2012-10 2013-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 GDP累计同比(%) 11 16 21 26 31 36 41 1 6 数据来源:WIND数据 宏观经济: 房地产开发投资与固定资产投资 2015年11月,房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%,自2013年以来持续下滑,目前已跌至2000 年以来第二低点,仅次于金融危机后的2009年2月。固定资产投资同比增速不断下滑,创2000年以来新 低。 房产开发累计同比(%) 固定投资累计同比(%) 10.2 1.3 房地产行业投资情况 20080229 20080430 20080630 20080831 20081031 20081231 20090331 20090531 20090731 20090930 20091130 20100228 20100430 20100630 20100831 20101031 20101231 20110331 20110531 20110731 20110930 20111130 20120229 20120430 20120630 20120831 20121031 20121231 20130331 20130531 20130731 20130930 20131130 20140228 20140430 20140630 20140831 20141031 20141231 20150331 20150531 20150731 20150930 20151130 10 30 50 70 90 -30 -10 数据来源:WIND数据 宏观经济: 房地产开工、竣工、施工面积增速 房地产新开工、竣工、施工面积 2015年房地产开工、竣工、施工面积增速不断下降,波动较小,走势趋于平缓。其中竣工面积及新开 工面积均为负增长。 施工面积(%) 竣工面积(%) 新开工面积(%) -3.5 -14.7 1.8 20080229 20080430 20080630 20080831 20081031 20081231 20090331 20090531 20090731 20090930 20091130 20100228 20100430 20100630 20100831 20101031 20101231 20110331 20110531 20110731 20110930 20111130 20120229 20120430 20120630 20120831 20121031 20121231 20130331 20130531 20130731 20130930 20131130 20140228 20140430 20140630 20140831 20141031 20141231 20150331 20150531 20150731 20150930 20151130 2015年政策新闻盘点 宏观政策: 2015年央行多次降准降息 ?中国人民银行宣布,自2014年11月22日起,金融机构一年期贷款 基准利率下调0.4个百分点至5.6%,一年期存款基准利率下调0.25个 百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利 率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档 次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简 并。 ?中国人民银行决定,自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。 ?自2015年3月1日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百 分点至5.35% ?央行发布公告称, 2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人 民币存款准备金率1个百分点。 ?中国人民银行决定,自2015年5月11日起,金融机构人民币一年期 贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革,将金融机构 存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其 他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调 整。 ?央行今日决定,自2015年6月28日起,金融机构一年期贷款基准利 率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分 点至2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款 利率相应调整。 ?央行决定自2015年8月26日起,金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 1.75%;其他个档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款及 存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时,放开 一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限,活期存款以 及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。 一年期存 款利率 2014年11月22 日前 2014年11月22 日 2015年2月5日 2015年3月1日 2015年4月20日 2015年5月11日 2015年6月28日 2015年8月26日 2015年10月24 日 3.3% —— 3.25% —— 2.25% —— 2% 1.75% 1.5% 一年内贷 款利率 6% 5.6% —— 5.35% —— 5.1% 4.85% 4.6% 4.35% 五年以上 贷款利率 6.55% 6.15% —— 5.9% —— 5.65% 5.4% 5.15% 4.9% ?自2015年10月24日起,金融机构一年期贷款基准利 率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率 下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基 准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个 人住房公积金贷款利率保持不变。 宏观政策: 2015年关于公积金政策改革 继降准、限购松绑后,逐个城市开始对公积金做出调整;这次调整中的城市包括了还存在限购的北上广深; 经一系列利好政策实施后,在5、6月份一二线城市的成交量有明显的提升。楼市长期的低迷状态,导致现在大 多购房者摇摆不定,虽然迎着一系列的利好态势,但楼市难以在短时间恢复。 ?重点1 允许职工购房时同时申请使用父母、子女的住房公积金 鼓励缴存户为子女购房时,在购房合同“买受人”栏中一并填入缴 存人姓名,凭备案后的购房合同和税票办理住房公积金提 取或贷款。住房公积金贷款控制在本省范围。 ?重点2 推行住房公积金贷款偿还商业银行住房贷款业务 使用住房公积金购买首套普通商品住房且面积不超过90平方米的,首付比例为20%;其余的一、二套房贷款首付比例均为 30%。扩大异地购房贷款范围。 ?重点3 支持职工申请公积金贷款或提取公积金装修自住房 职工凭《房屋所有权证》或房产部门备案的购房合同及地税部门的销售不动产统一网络发票、装修正规合同、装修结算的税 务发票及职工购买装修主材的正规发票,且确保其真实性的前提下,提取规定额度内的住房公积金。 ?重点4 放宽住房公积金支取额度 支持职工使用住房公积金满足购房需求,职工因购建房提取住房公积金,账户保底余额降至1000元。 ?重点5 公积金异地贷款业务正式全面推行 公积金异地贷款政策对一线城市影响不大,反而利好三四线城市,在一线城市工作缴纳公积金,在三四线买房,对于购房者 来说,购房压力大大减小。同时,公积金异地贷款政策将促进三四线城市房价的上涨。 宏观政策: 3月30日五部委出台政策组合拳 2015年3月30日下午,央行、住建部和银监会联合发出通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的 居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付 20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%; 财政部、国家税务总局联合发文,相应调整了房地产营业税的免征年限、由五年改为两年。 2015年9月1日,住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例,由原先的 最低30%降低至20%。 二套房最低首付比例由过去的六成降至四成,降 低了改善型客户的置业门槛;同时,对于存量房市 场,二手房营业税减免从5年改为2年,能促进交投活 跃。以深圳一套总价200万、购置满2年不足5年的普 通住宅为例,在此之前,需要交纳的主要税费包括房 屋总价1%的契税、评估价1%的所得税以及全额征收 5.5%的营业税;“五改二”以后,为客户减免了交易 环节占大头的11万营业税。交易成本降低带来的影响 是,存量房的接盘者增加,一部分想换房的客户,可 以通过先卖后买顺利置换,同时促进一二手房的交易 活跃度。 “3·30”房地产新政落地,规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业贷款购买二 套普通住房的,最低首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的,最低首付 20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。 宏观政策: 央行:首套房最低首付款比例调整为不低于25% 为进一步改进住房金融服务,支持合理住房消费,经国务院同意,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下: 一、在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例 调整为不低于25%。 二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,根据辖 内不同城市情况,在国家统一信贷政策的基础上,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主 确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。 ? 2006年出台“国六条细则”规定:首套房贷首付比例不得低于30%,其后一直保持。而之 前是二成。如今首付降了5个百分点,幅度不算大,但传递出一个信号:中央支持住房消 费、自住需求方针不变、力度加大。楼市必须复苏,才能稳定经济。在二三四线房价明显 上涨之前,楼市政策继续宽松! ? 首套普通住房首付最低25%,针对性很强,主要是进一步支持刚需,这类需求多为年轻人, 他们收入并不一定低,但积蓄少,也即存在一种现象:还得起贷款,付不起首付。降低首 付等于降低购房门槛,这有助于这类需求的释放,从而能促进楼市继续复苏。 ? 首套普通住房首付最低25%,其实商业银行完全可以接受!去年以来,我国商业银行贷款 不良率显著上升,而个人房贷却一直是银行最优质的资产。即便全国的商业银行都按25% 首付放贷,也不会有多少风险,因为:绝大多数房价不会下跌超三成。 宏观政策: 二胎政策全面放开 2015年10月29日,中共十八大五中全会宣布,在坚持计划生育的基本国策的前提下,完善我国的人口发展战 略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,积极开展应对人口老龄化行动。这标志着全面二胎政策终于得到 了官方的认可。 全面放开二孩政策对房地产影响: ? 四房才是刚需 ? 五房成为改需 ? 三房的市场被大大挤压 ? 保姆房会列入开发范畴 ? 学区房地位更加不可动摇 在现在的房产市场里。两房的刚需属性已经得到肯定。对部分购房者来说,三房也属于刚需范畴。按照现在的 家庭构成,三房刚好符合家庭居住需要:父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子,父母一 间、孩子一间,还有一间作为书房或者休闲房间,也是刚需范围。但是如果生了二胎。三房肯定是不够住的。 孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大,哪怕性别相同,还是需要一定的个人空间。那个时候: 父母一间,孩子一人一间,老人一间,想要三代同堂,四房才是刚需产品。 地方政策: 城中村改造项目暂不审批 未审批的城中村改造项目原则上不再审批;拆除重建类城市更新改造项目征得90%以上改造范围内权利 主体同意方可申报;投资人在规定时限内,将安置房建设启动资金存入辖区政府(管委会)指定共管账户,不 低于安置房建设总投资的70%…… 昆明市城市更新改造工作会议印发了《昆 明市城市更新改造管理办法》、《昆明市 城市更新改造管理办法实施细则》、《昆 明市城市更新改造土地补偿指导意见》、 《昆明市城市更新改造土地处置指导意 见》、《社会投资人参与昆明市城市更新 改造项目退出办法》等一揽子城市更新改 造配套政策,为全市做好城市更新改造工 作提供了政策支撑。这些办法和意见显示, 未审批的城中村改造项目原则上不再审批; 拆除重建类城市更新改造项目征得90%以 上改造范围内权利主体同意方可申报;投资 人在规定时限内,将安置房建设启动资金 存入辖区政府(管委会)指定共管账户,不 低于安置房建设总投资的70%。 地方政策: 公积金政策昆明落地 1月28日,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行对外发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条 件的通知》,今后无房职工缴存地租房,只需提供租赁合同、租金缴纳证明或无房证明即可提取住房公积金, 而昆明在1月30日执行。 ? 4月27日 昆公积金执行新政 首套房最高贷70万;办理公积金贷款不再要收入证明;申请贷款时缴存时间从开户并连续足额缴满12个月缩 短为开户并连续足额缴满6个月。 ? 5月 昆明公积金贷款审批缩短至10个工作日 ? 5月25日起公积金还贷年限延至退休后5年 住房公积金购买首套自住住房个人贷款首付比例调整为20%,个人贷款最高额度由30万元提高至35万元,双 职工缴存家庭由60万提高至70万元。还贷年限延长至法定退休年龄后5年,不超过规定的最高贷款期限。 ? 6月28日 昆明公积金贷款执行3.5%新利率 2015年06月28日(含)后发放的个人住房公积金贷款执行1-5年(含5年)3.0%,5年以上3.5%的贷款新利 率。 ? 8月1日昆明市住房公积金异地贷款 户籍在昆明市行政区域内,购买昆明市行政区域内可以办理产权的自住住房的职工,可持缴存地住房公积金 管理中心出具的缴存证明,向昆明市住房公积金管理中心申请住房公积金异地贷款。 ? 9月21日起,二套首付由30%降低至20% 小结: 2015年,全国经济增速依然处于下滑状态,国内生产总值为676708亿元,按可比价格计 算,比上年增长6.9%,为自1990年以来首次跌破8%。 2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长了1.0%,是自2000年有数据 记录以来的最低点,其中,占房地产开发投资的比重最大,达到67.3%的住宅投资,增长仅为 0.4%,几近停滞。 2015年全国房地产调控整体表现为:多次降息降准,通过注入流动性,从而活跃货币市场 和资本市场,促进购房者购房,同时降低企业成本;降低二套房首付,但是只能缓解短期的市 场,虽然部分改善型需求短期内受刺激入市,但对于二三线城市以刚需为主的项目刺激作用有 限;调整公积金, 在5、6月份一二线城市的成交量有明显的提升,但楼市难以在短时间恢复。 昆明除了与全国基调一致的坚持调控不动摇,各项政策明细的出台也更加具有地方性,在 保障合理购房需求同时,适当放宽调控,将房地产也推向市场化。 2015年昆明市一级市场分析 一级市场: 昆明市土地供应和土地成交统计 2015年昆明主城区及周边郊县共供应248宗土地(不含工业用地),供应面积为8837.04亩,同比2014 年的18643.58亩,下跌52.6%; 2015年昆明及周边郊县共成交131宗土地,总成交面积6614.13亩,与 2014年全年成交总面积14861.65亩相比,同比下跌55.50%;成交金额为102.74亿元,与2014年成交金额 183.88亿元相比,同比下跌44.13%。昆明郊县数据为不完全统计。 ——数据来源:昆明市国土资源局 一级市场: 分区域土地供求情况 2015年昆明主城区及呈贡新区共供应103宗土地,供应面积为4728.73亩,占整体供应的53.51%;昆 明主城区及呈贡新区共成交73宗土地,成交面积为3441.80亩,占整体成交的52.04%,成交金额为94.45亿 元。据不完全统计,昆明郊县区供应土地145宗,供应面积4108.30亩,占到整体供应的46.49%。 ——数据来源:昆明市国土资源局 一级市场: 历年昆明土地成交结构 2015年,土地供应大幅下跌,住宅和商业大幅缩水。2015年昆明住宅用地成交面积为1747.22亩,与 2014年的8790.71亩相比,下跌了80.12%。商业用地成交面积为1403亩,同比下跌83.52%。 ——数据来源:昆明市国土资源局 一级市场: 昆明主城区土地成交量价情况 2015年昆明主城区及呈贡新区商品房用地成交面积为229.45万方,成交单价为4116元/平方米。西山区 土地成交面积为67.49万方,成交均价为5880元/平方米,成交量价均居各行政区之首;其次是盘龙区和呈贡 区,成交均价分别为4246元/平方米和3921元/平方米,五华区和官渡区成交均价相对较低。土地成交主要集 中于西山区及呈贡区,分别成交67.49万方、62.76万方。 ——数据来源:昆明市国土资源局 一级市场: 昆明主城区土地成交量价情况 2015年昆明主城区及呈贡新区共成交住宅用地97.6万方,成交量主要集中在西山区和五华区,面积分别 为49.77万方和20.07万方。盘龙区成交均价最高,为10544元/平方米。 2015年昆明主城区及呈贡新区共成交商业用地84.12万方,成交量最多为呈贡区,面积为49.42万方, 其次为盘龙区,面积为24.39万方。成交均价最高的区域为西山区,为8291元/平方米;其次是五华区,为 4471元/平方米。 ——数据来源:昆明市国土资源局 小结与猜想: 2015年土地市场: 由于受整体房地产市场低迷影响,开发商对拿地普遍持谨慎态度,虽然为避免流标过多, 政府部门已经在放缓土地上市节奏,但流拍比重依然较高。供应量紧缩、成交量下滑,除小部分 热点区域地块受市场热捧外,整体呈现疲软态势,底价成交已成主流。 各区域成交表现不同,多以住宅和商业用地成交为主,住宅用地供求主要集中于西山区, 商业用地则集中于呈贡区。其中西山区整体成交量价均居全市区域之首,而官渡区则无人问津, 成交量价最低。 成交价格方面,西山区和盘龙区成交价格相对较高,市场整体多以底价成交为主,溢价率 较低。住宅部分盘龙区价格最高,商业土地则是西山区价格最高。 预计2016年土地市场不会有太大的波动,流拍情况会有所缓解,纯商业地块占比可能有所 下降。 2015年昆明市二级市场分析 二级市场: 商品房供求量有所回落 昆明商品房市场仍处于供大于求状态,但供求量有所回落。 2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26,企业库存压力有所缓解。 2015年,商品房供应面积1202.92万平米,同比2014年的1802.80万平米下跌33.27%; 成交面积957.23万平米,同比2014年的1173.71万平米下跌18.44%; 成交均价8293元/平米, 同比2014年的8178元/平米上涨1.41%; 成交金额793.78亿元,同比2014年的959.82亿元下跌17.3%。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 商品房供求量有所回落 昆明商品房市场仍处于供大于求状态,但供求量有所回落。 2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26,企业库存压力有所缓解。 2015年,昆明商品住宅成交面积668.5万平米,同比下跌12.12%;成交均价为7581元/平米,同比上 涨4.1%。 商业物业成交面积61.5万平米,成交均价19807元/平米,同比2014年分别下跌37.01%、6.35%。 办公物业(含写字楼及公寓)成交面积124.28万平米,成交均价10552元/平米,同比2014年126.21万 平米、10974元/平米分别下跌1.53%、3.85%。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 商品房供求量有所回落 从供销走势来看,2015年昆明市基本处于供过于求的态势;特别是5、6、8、9、11这5个月,供应大于 需求尤为明显。上半年5月、6月供大于求比较明显,主要是各项利好政策推出,促使了市场放量的增加,另外 定向供应的房源占比较大,同时客户观望情绪浓,成交量并没有显著提升。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 商品房供求结构 2015年,住宅供应面积693.93万平米,占整体供应的58%;因房管局系统问题新增供应出现43.38万方 的差额部分,此差额部分无法区分物业类型,差额部分占整体供应的4%,商业物业供应面积77.06万平米,占 整体供应的6%,办公物业供应面积131.25万平米,占整体供应的11%。 2015年住宅成交面积671.6万平米,占整体成交的71%,商业物业成交面积61.5万平米,占整体成交的 7%,办公物业成交面积124.28万平米,占整体成交的13%。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 区域商品房供求分析 2015年,南市区供应、成交量分别为479.83万平米、381.19万平米,分别占昆明整体供应、成交的 40%、40%。东市区供应、成交量最低,分别为32.39万方、43.49万方,各占昆明整体供应和成交的3%、 5%。 可以看出,呈贡、南市区、西市区依然供大于求,供求比分别为2.15、1.26和1.7;其他市区供求则趋于 平稳,分别为北市区0.97、东市区0.74、中市区0.83。 从成交均价看,均价过万的仍为中市区,为10237元/平米,东市区、南市区、西市区和北市区均价分别 为6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米,呈贡均价较低,为5681元/平米。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 住宅供求情况 说明:2015年,昆明商品房新增供应面积为1202.92万平米,因房管局系统问题新增供应出现43.38万 平米的差额部分,此差额部分无法区分物业类型,未体现在分物业供求情况中。 从整体情况来看,住宅市场供求趋于平稳。供求比最高出现在8月,达到2.08,其次是6月、9月,供求 比分别为1.75、1.61。 从区域来看, 南市区供应、成交遥遥领先,其次为北市区、呈贡,东市区供应、成交量较小。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 住宅各面积段供求情况 从市场情况看,2015年,开发商推盘销售的房型中,首改户型占47%,其次为首制户型,占比为25%。 而从商品住宅去化的情况来看,90-144平方米的户型最受推崇,占比50%,其次为90平米以下面积的户型, 占比为26%。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 各区域住宅存量情况 截止2015年底,昆明全市二级市场商品住宅库存量为690.53万平米,若以2015年1-12月的平均销售速 度来计算的线个月的时间进行消化,库存压力较大。 从库存的区域分布来看,南市区库存量最大,为204.84万平米,其次为呈贡,存量为196.52万平米;中 市区存量最少,为54.9万平米。 市区 2015年12 2015年1-12 月底住宅 月住宅平均 库存面积 销售面积 (万平米) (万平米) 690.53 79.13 204.84 77.55 77.59 54.9 196.52 55.97 2.89 21.51 5.97 11.42 7.94 6.23 存量消 化时间 (月) 12 27 10 13 7 7 32 全市 东市区 南市区 西市区 北市区 中市区 呈贡 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 商业物业供求情况 从供应面积来看,2015年商业月度供应中,5月及11月供应超出10万方,其中5月供应量最大,达到 11.33万方。4月及10月供应量则最低,不足4万方。 从成交面积来看,2015年商业月度成交面积最高为7月,成交7.4万平米;最低为2月,成交3.19万平 米。 从成交均价来看,每月成交均价在13884 -25000元/平米之间,以20000元/平米左右的成交均价居 多,成交均价最高的为10月23990元/平米,最低为9月的13884元/平米,整体均价波动较大。 从各区域来看,2015年供应主要来自南市区、西市区、呈贡区,3区域占据全市商业总供应量的 83.52%;成交方面南市区居首位,成交面积为25.94万平米;其次为中市区,成交面积为15.73万平米。从成 交均价看,西市区最高,为25496元/平米;其次是南市区,均价为21082元/平米。均价最低为呈贡区的 13929元/平米。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 各区域商业存量情况 截止2015年底,昆明全市二级市场商业物业库存量为310.21万平米,从库存的区域分布来看,南市区 库存量最大,为113.64万平米;东市区存量最少,为9.75万平米。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 办公物业供求情况 从整体来看, 9月办公出现集中放量,供应量为38.09万平米,其余各月表现平稳。 从供应面积来看,2015年办公月度供应面积达20万平米以上的月份还有有6月、11月,供应量分别为27.24万平米、 20.38万平米,3月供应量最小,仅为0.03万平米。 从成交面积来看,2015年办公月度成交表现平稳,面积除11月达到15.46 万平米外,其余各月均在8万平米左右。 从成交均价来看,每月成交均价在9000-12000元/平米之间,以10000元 /平米左右的成交均价居多,整体成交均价较稳 定。 从各区域来看,除南市区、西市区供应、成交差距较大外,其他区域相对平衡。2015年西市区办公供应最多,为51.2万 平米;南市区办公成交最多,为54.65万平米。东市区办公物业供应、成交最低,分别为0.03万平米、0.85万平米。从成交均价 看,中市区均价最高,为13340元/平米,呈贡区最低,仅7476元/平米。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 各区域办公存量情况 截止2015年底,昆明全市二级市场办公物业库存量为326.19万平米。从库存的区域分布来看,南市区 库存量最大,为116.48万平米,其次为西市区、中市区,存量分别为78.38万平米、61.29万平米;东市区存 量最少,为1.5万平米,其次为北市区,存量为30.01万平米。 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 二级市场: 开发商及商品房金额排名 TOP20 开发商 排 名 开发商 俊发 云南城投 子元 中原实业 同德 实力 蓝光 海伦堡 万科 云南京鹏房地产开发有限 公司 云南长丰房地产开发有限 公司 江东 金成矿业 中航 云南正林实业集团有限公 司 云南艺术家园房地产开发 经营有限公司 官房 昆明鼎杰房地产开发有限 公司 新希望 云南集成广福房地产开发 公司 TOP20 楼盘 金额市 总备案 总金额 面积 场 (亿元) (万方) 占有率 71.2 69.98 8.86% 55.1 41.3 5.20% 42.67 29.88 3.78% 24.46 24.51 3.10% 18.4 24.46 3.10% 33.91 21.76 2.75% 30.88 21.36 2.70% 25.43 19.07 2.41% 24.35 17.78 2.25% 19.74 21.64 16.52 9.23 5.23 11.15 17.7 15.06 10.6 14.85 12.32 16 12.85 11.67 11.64 11.22 11.17 10.75 10.73 10.58 10.33 9.7 2.03% 1.63% 1.48% 1.47% 1.42% 1.41% 1.36% 1.36% 1.34% 1.31% 1.23% 在售 项目 个数 10 7 3 5 1 3 3 2 5 3 1 3 2 2 1 1 2 1 2 1 排名 1 2 3 4 5 项目 昆明广场 海伦国际 俊发城 润城 融城昆明湖 云南艺术家园 领秀星辰园 蓝光天娇城 套数 573 2538 2692 1934 2568 1570 2425 3831 面积(万方) 19.6 25.06 21.71 16.91 24.70 金额(亿元) 24.46 18.39 18.09 17.26 17.00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 22.50 21.65 25.19 11.15 10.6 10.11 14.82 19.55 14.44 3.24 14.11 12.90 12.85 12.48 11.17 10.58 10.5 10.31 10.29 9.72 9.6 9.58 马街摩尔城 大都 九夏云水 希望汇 山水润城 广福城 中航云玺大宅 别样幸福城 中天城 金地悦天下 都铎城邦 648 1936 894 1786 952 700 148 1503 1134 925 1077 17 18 19 20 11.91 9.64 10.49 7.22 9.37 9.26 8.88 8.87 摩根道 494 ——数据来源:昆明房产信息网和华房数据 小结与猜想: 2015年商品房市场: 2015年,昆明房地产市场整体呈现量跌价升的形势。昆明商品房市场仍处于供大于求状 态,但供求量有所回落。2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26,供求比趋于稳定,企业库 存压力有所缓解。 住宅继续占据市场主导,供求量占比均超过50%,以首置首改为主,虽有大量利好政策出 台,但昆明反应较慢 ,市场有效需求不足,成交量依然处于下行状态,且定向团购房占比较大。 住宅成交面积668.5万平米,同比下跌12.12%;成交均价为7581元/平米,同比上涨4.1%。 商业物业成交面积61.5万平米,成交均价19807元/平米,同比2014年分别下跌 37.01%、6.35%。办公物业(含写字楼及公寓)成交面积124.28万平米,成交均价10552元/ 平米,同比2014年126.21万平米、10974元/平米分别下跌1.53%、3.85%。 南市区商品房的供应、成交量均占主导,同时其各物业形态的存量也最大,反之,东市区 供应、成交量均较低,存量也较低。整体来说,去化的压力相对较重。 预测2016年商品房市场:定向团购房所占比例将逐渐下降,对市场影响力降低。市场整体 去化压力不会有太大变化,可能有些微缓和。 2016年房地产市场展望 2016年昆明市场预测: 政策走势: 2015年房地产利好政策频频出台,对昆明市场影响较大的主要有开放限购和放 宽公积金政策。开放限购使得改善型房源的需求量增加,大面积的改善型户型成交量 上行趋势明显;而放宽公积金则为中青年对小三房首置以及首改的需求打了一针强心 剂。这两项政策使得更多的人在买房选择中开始偏向于看中房屋的其他价值(是否带 学位,交通是否便利)而并非仅仅是总价。 展望2016年,中央层面将完善土地、财税体制改革,对二级市场依然以去化为 主,同时加强对三级市场的管理与调控,规范二手房买卖租赁等交易流程。地方政府 因地制宜,不同城市政策取向将更加分化,在制定调控政策时将更具有灵活性和针对 性。15年政府频频出手,相信16年房地产市场将迎来在相对平稳的政策环境。短期 内将仍处于政策窗口期,不同城市陆续出台的政策将对市场信心起到提振作用,而市 场透明化的加强也将会是国家未来政策导向的重点,市场有望逐渐回归理性。 2016年昆明市场预测: 一级市场: 2015年,在以去化为主导的前提下,城中村改造进程放缓政策继续,土地供应 成交双双缩水;房地产整体市场成交量依然下行,开发商资金压力增大,拿地趋于谨 慎。土地大都以低价成交,溢价率较低;呈贡区和西山区土地供求占比最重,政策倾 向明显,开发价值凸显,成为是开发商争地的主战场。 预计2016年土地市场将持续冷淡势态,供求均将保持平稳。未来成交土地将依 然地集中于呈贡和西山区,而土地类型方面住宅用地仍会是供求主力,纯商业地块将 会减少,市场底价成交依然会是主流态势。 2016年昆明市场预测: 二级市场: 2015年市场整体呈现量跌价升势态,购房者观望情绪严重,虽频出利好政策, 但市场对政策响应速度较慢。昆明房地产市场整体呈现量跌价升的形势,同时仍处于 供大于求状态,但供求量有所回落,2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26, 供求比趋于稳定,企业库存压力有所缓解。 预测2016年定向团购房对昆明市场的影响将逐渐降低,小开发商的市场占有率 下降,品牌开发商将会通过并购或者开发新盘的方式提升市场占有率,所以预测 2016年房地产市场价格将会趋向于稳中有升的走势。同时由于土地成交和存量的压 力,预测2016年房地产市场供应将会减少,成交情况不同区域有涨有跌,整体供求 比将更趋于稳定合理。 THE END